Đầu tư một Dự án Bất
động sản được phê duyệt ngoài việc tìm hiểu và đánh giá tiềm năng sinh lời, tính thanh khoản của sản phẩm thì có rất nhiều thông tin liên quan đến tính an toàn của Dự án cần phải xem xét. Nhằm giúp sale mới và người mua đỡ bị "tẩu hỏa nhập ma", cũng như không bị hoang
mang về việc tìm hiểu thông tin thì với 1 dự án các anh chị chỉ cần quan tâm những
vấn đề cốt lõi:
 |
KINH NGHIỆM SỐ 9: MUA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN SALE VÀ NGƯỜI MUA CẦN LƯU Ý ĐIỀU GÌ?
|
1. Chủ đầu tư (CĐT) là
ai?
Họ đang hoạt động trong những lĩnh vực nào? Doanh thu chính của họ từ đâu?
Họ là CĐT duy nhất hay còn những đơn vị nào liên danh hay không? (Phần này
để xác định năng lực về dòng tiền của CĐT). Sự nhanh chóng trong việc ra quyết
định của CĐT (hai đơn vị trở lên sẽ khó thống nhất khi ra quyết định).
2. Kinh nghiệm của
CĐT
CĐT đã từng làm BĐS chưa? Những dự án họ đã triển khai ở đâu, quy mô thế
nào, có rắc rối gì ở những dự án đó không? Phần này để đánh giá kinh nghiệm của
CĐT trong lĩnh vực BĐS. Nếu là CĐT đã triển khai 1 số dự án rồi thì họ sẽ có
kinh nghiệm trong việc làm thủ tục, nếu là CĐT mới sẽ gặp nhiều vướng mắc do
không có kinh nghiệm.
Bên cạnh đó với những dự án đã triển khai ta có thể biết những hạn chế, sai
phạm họ đã mắc và công tác xử lý ra sao? qua đó đánh giá được cơ bản về năng lực
và uy tín của CĐT.
3. Các giấy tờ bắt buộc
CĐT phải cung cấp cho người mua
- Với chung cư:
a. Quyết định giao
đất
b. Giấy phép xây dựng
c. Bảo lãnh của
Ngân hàng đối với khách hàng
d. Văn bản cho phép
bán nhà hình thành trong tương lai
e. Hợp đồng mua bán
nhà ở, mẫu đã được đăng ký và chấp thuận của Sở công thương hoặc cục quản lý cạnh
tranh.
- Với đất nền:
a. Quy hoạch chi tiết 1/500
b. Quyết định giao
đất
c. Biên bản bàn
giao đất trên thực địa
d. Biên bản nghiệm thu hạ tầng hoàn thiện (theo quy định mới, Dự án phải hoàn thiện hạ tầng thì mới thực hiện được giao dịch mua bán, nếu chưa thì chỉ là góp vốn đầu tư, rất rủi ro cho khách mua).
e. Văn bản cho phép
bán nhà hình thành trong tương lai (trường hợp bán đất có nhà trong tương lai)
Các loại văn bản giấy tờ khác chỉ để phục vụ cho việc ra được các loại văn
bản trên. Nếu là sale thì cần phải tìm hiểu và hiểu đúng về các loại giấy tờ
trên, người mua chỉ cần xem "Phê duyệt 1/500 và biên bản nghiệm thu hạ tầng hoặc Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong
tương lai" có nghĩa là các văn bản khác đã đầy đủ và đúng pháp luật, công
tác triển khai xây dựng đã đáp ứng đúng điều kiện.
4. Tiến độ đóng tiền
- Với Chung cư:
+ Các loại đặt chỗ,
đặt cọc chỉ là hình thức cam kết với nhau rằng tôi sẽ bán, anh sẽ mua căn này.
Tùy thỏa thuận với nhau về việc cọc có thể mất hay trả lại nếu 1 trong 2 bên vi
phạm
+ Khi đã quyết định
mua: Đợt 1 đóng không quá 30% tổng giá trị đã bao gồm cọc.
+ Các đợt tiếp theo
sẽ đóng tương ứng với thời gian hoặc tiến độ xây dựng.
+ Nhận nhà: Tối đa
95% + 2% phí bảo trì. Diện tích chính xác sẽ được 2 bên xác nhận và tính toán lại
theo đơn giá. Giá trị chính xác của căn hộ sẽ căn cứ vào biên bản bàn giao.
+ Giao sổ: 5% còn lại.
- Với đất nền:
+ Nếu chỉ bán đất
không phải xây thì phải có sổ: đóng 95%.
+ 5% giao sổ đóng hết.
Nếu phải xây: Tiến
độ như chung cư.
5. Các rủi ro khách
hàng có thể gặp
- Khách quan:
+ Có điều chỉnh về
quy hoạch do nhà nước ra quyết định phục vụ cho mục đích khác
+ Phát hiện sai sót
trong thẩm quyền cấp phép
+ Xảy ra kiện cáo về
đất: Mặc dù đã được các cơ quan ban nghành phê duyệt, đền bù, giải phóng xong hết
vẫn có người kiện. Bước giải quyết cuối cùng là Tòa sẽ bác đơn kiện thì cũng mất
hàng năm.
+ Trong quá trình
xây dựng ảnh hưởng tới những cá nhân, đơn vị xung quanh. Nếu họ có đơn kiện thì
dự án bị buộc tạm dừng để giải quyết, trường hợp này có thể kéo dài cả năm.
+ Chiến tranh, thay
đổi thể chế dẫn đến quy định khác, phong tỏa do dịch bệnh, nguồn hóa chất nguy
hiểm ....
- Chủ quan:
+ CĐT chuyển nhượng
dự án, CĐT mới có thêm những quy định hoặc mục đích khác (khách vẫn được kế thừa
hợp đồng cũ, nhưng sẽ phát sinh một số quy định khác ...)
+ CĐT thế chấp Dự
án cho ngân hàng, chậm trễ ra sổ.
+ CĐT hết tiền, vỡ
nợ, lừa đảo .......
Các rủi ro có thể xảy ra
bất cứ thời điểm nào, anh chị cần chuẩn bị giải pháp trước nếu rủi ro xảy ra để bảo vệ vốn đầu tư của mình. Nếu trường hợp bị mất tiền vì những rủi ro không kiểm soát được thì cũng phải bình tĩnh chấp nhận. An toàn nhất chỉ mua khi Dự án đã hoàn thành, có sổ đầy đủ.
Tuy nhiên, khi đó Dự án chỉ phù hợp với người mua để ở, không phù hợp với nhà đầu
tư vì giá thành của sản phẩm đã đạt tới mức đỉnh nhà đầu tư không có lợi nhuận
như mong muốn.
Nếu anh chị có đóng góp ý kiến thêm hoặc cần hỗ trợ đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành công và an toàn!