Một trong những lợi thế độc đáo của Bất động sản mà hầu hết các kênh đầu tư khác khó có được đó là: Đầu tư Bất động sản có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ Ngân hàng, sử dụng tiền của người khác để sinh lợi nhuận cho mình. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào là hợp lý, tránh "Vỡ nợ" do áp lực trả lãi vay đó là câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm. Sau đây, tôi xin chia sẻ 3 tiêu chí trong việc sử dụng hiệu quả vốn vay, hạn chế rủi ro do áp lực trả lãi từ kinh nghiệm của tôi và các khách hàng đầu tư tôi từng tiếp xúc, hy vọng những chia sẻ này có thể giúp anh chị tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư và hạn chế rủi ro khi sử dụng lợi thế "Đòn bẩy tài chính" trong đầu tư Bất động sản.
Tiêu chí 1: Tìm hiểu kỹ về Dự án, Chủ đầu tư và thiết kế chiến lược đầu tư sử dụng vốn vay
Trước khi quyết định vay để mua Bất động sản, anh chị cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án và chủ đầu tư, tránh trường hợp dự án đó đã được chủ đầu
tư đem thế chấp ngân hàng. Điều này đã xảy ra trên thực tế trong 2 năm qua, khiến
người mua căn hộ lo nơm nớp vì mất nhà, "còng lưng trả lãi nhưng nhà thì chưa biết của ai!". Anh chị cũng cần phải dự đoán về tiềm năng sinh lời, rủi ro và khả năng thanh khoản bất động sản đầu tư trong thời gian bao lâu để có chiến lược sử dụng vốn vay phù hợp. Lời khuyên của tôi là anh chị nên chọn gói vay với thời gian dài nhất có thể, vì số tiền gốc anh chị phải trả sẽ là thấp nhất và anh chị có thể thanh lý hợp đồng vay trước hạn để bán lại chốt lời với chi phí vốn thấp hơn khi vay ngắn.
Tiêu chí 2: Xác định khả năng tài chính
Trước khi dự định vay ngân hàng để mua Bất động sản, anh chị cần xác định khả năng tài chính thực tế của gia đình mình, bao gồm: các nguồn thu, nguồn chi, dự trù trường hợp gia đình anh chị bị mất nguồn thu trong tương lai hay chi phí tăng thêm liệu anh chị sẽ có thêm nguồn thu khác để bù vào? Lời khuyên là anh chị nên kiểm soát tổng chi bằng hoặc nhỏ hơn 2/3 tổng thu để đảm bảo khả năng chi trả trong tương lai. Ngoài ra, anh chị cũng có thể dự trù khoản tiền dư đủ trả lãi trong vòng tối thiểu 6 tháng phòng trường hợp rủi ro khi anh chị không có đủ nguồn thu.
Ví dụ: Nếu anh chị đang đi làm có lương 21 triệu/tháng, thu nhập từ Bất động sản cho thuê 12 triệu/tháng. Tổng thu sẽ là 33.000.000vnđ. Chi phí gia đình là 10 triệu/tháng. Vậy theo tiêu chí 1, 2/3 Tổng thu là 22 triệu/tháng, anh chị có thể vay với khoản trả hàng tháng dưới 12 triệu.
Tiêu chí 3: Cẩn thận trước chiêu "Lãi suất ưu đãi" của Ngân hàng
Để hút khách, nhiều ngân hàng liên tục đưa ra
các chương trình ưu đãi với lãi suất rất thấp, nhưng mức này chỉ áp dụng trong
thời gian ngắn. Lãi suất áp dụng cơ bản thường bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng
của ngân hàng đó, cộng thêm biên độ 2 - 4%.
Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà được các ngân hàng thương mại áp dụng 9
- 12%/năm. Ngoài ra, một số ngân hàng có chương trình cố định lãi suất ưu đãi
lên tới 3 năm nhằm tạo sự yên tâm cho khách hàng, nhưng mức lãi suất cố định
này cũng không thể dưới 9%/năm. Anh chị cần tính toán kỹ các khoản tiền phải trả trước khi đặt bút ký vay vốn.
Trước khi ký hợp đồng, anh chị cũng phải đọc và xem xét thật kỹ từng điều khoản
trên hợp đồng như lãi suất, kỳ hạn, hạn mức, cách thức tính lãi, ưu đãi… nhằm
làm rõ những nội dung chưa tường minh, tránh những hiểu lầm đáng tiếc giữa hai
bên. Đặc biệt, nên nhớ rằng, đôi khi, những chữ in đậm nhỏ bé tý trong hợp đồng
cũng có thể khiến cuộc sống của anh chị lao đao sau này.
Lưu ý: Anh chị cần nên xem kỹ nội dung Hợp đồng Vay khoản chi phí trả nợ trước hạn, nhằm tránh trường
hợp đến khi phải trả phí cao mới “té ngửa”. Trên thực tế, có ngân hàng quy định
phí thanh lý hợp đồng trước hạn là 3%, nhưng cũng có ngân hàng miễn khoản phí
này. Ngoài ra, anh chị cũng cần nắm được phí phạt nếu trả chậm. Nếu anh chị muốn đóng góp thêm hoặc cần hỗ trợ đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành công!
 |
| KINH NGHIỆM SỐ 8: SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN |