Anh chị đang có một
nền đất nông nghiệp diện tích lớn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để
tách thửa diện tích nhỏ hơn hoặc lên một ít thổ cư để xây nhà ở nhưng chưa biết
cách làm như thế nào? Sau đây, tôi xin chia sẻ Quy trình, hồ sơ cần chuẩn bị
khi anh chị làm thủ tục mua thổ cư trên đất nông nghiệp.
 |
| HƯỚNG DẪN SỐ 8: ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở |
Theo Luật Đất đai
2013 hiện hành, khi người có quyền sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất ở phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
1. 1. Điều
kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo
quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, người
muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện
sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Đây là điều kiện bắt
buộc để thực hiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sổ đỏ/ sổ hồng là
giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của người này đối với đất là hợp
pháp, do vậy trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì
phải làm thủ tục để được cấp sổ trước khi thực hiện chuyển đổi.
+ Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Những tranh chấp về đất thường
gặp như là tranh chấp về mốc giới đất, tranh chấp về việc ai là người có quyền
sử dụng đất, tranh chấp về phân chia đất,… mà theo quy định của pháp luật, đất
đang có tranh chấp thì không thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay tham gia
vào các giao dịch đất khác, do vậy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì
người làm chuyển đổi cần phải giải quyết tranh chấp này thì mới có thể thực hiện
thủ tục chuyển đổi.
+ Đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án. Kê biên đất là một
trong những biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án đưa ra để đảm bảo việc
thi hành bản án quyết định của tòa án, tài sản đang được kê biên là quyền sử dụng
đất thì người chủ đất sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
+ Đất đang trong thời hạn sử dụng. Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước
giao đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện
trong thời hạn sử dụng đó.
Trường hợp cho hộ
gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để
sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải
có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Phí chuyển
đổi từ đất vườn lên đất thổ cư
Người thực hiện
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản
tiền bao gồm các loại phí và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như
sau:
– Tiền sử dụng đất
khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Tiền chuyển đổi mục
đích sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở được tính dựa trên chênh lệch
giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại địa phương vào thời điểm thực hiện
chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bằng 1/2 mức chênh lệch này. Ví dụ ông Nguyễn
Văn A thực hiện chuyển đổi 100 mét vuông đất vườn lên đất thổ cư, giá đất vườn ở
địa phương nơi có đất vào thời điểm đó là 700.000 đồng/1 mét vuông, giá đất ở
là 1.200.000 đồng/1 mét vuông. Vậy tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà ông
A phải nộp là: 1/2 x (1.200.000 – 700.000) x 100 = 25.000.000 đồng.
– Lệ phí trước bạ
Tiền lệ phí trước bạ
được tính bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, giá tính lệ phí trước
bạ được tính bằng giá đất theo bảng giá của địa phương nhân với diện tích đất
chuyển đổi và trừ đi các loại phí giảm trừ nếu có. Ví dụ vẫn là với 100 mét
vuông đất của ông A, số tiền lệ phí trước bạ ông A phải nộp là: 0.5% x (700.000
x 100 – các khoản giảm trừ nếu có) = 350.000 đồng.
– Lệ phí cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí này sẽ do từng địa phương quy định cụ
thể.
– Lệ phí đo đạc,
tách thửa đất: mức lệ phí này cũng được quy định trong quyết định của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh địa phương nơi có đất ban hành và có thể có sự khác biệt giữa
các tỉnh với nhau.
3. Hồ sơ để chuyển
đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Khi thực hiện chuyển
đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, chủ đất sẽ phải chuẩn bị một bộ
hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển đổi
mục đích sử dụng đất (mẫu 01). Anh chị có thể xin mẫu đơn này tại văn phòng
đăng ký đất đai.
+ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
+ Biên bản xác minh
thực địa;
+ Văn bản thẩm định
nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Thủ tục chuyển đổi
đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Theo quy định tại
Điều 69 Nghị định
43/2014/NĐ-CP, các bước để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư được thực hiện như sau:
Bước 1: Người
sử dụng đất nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của mình để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền
tiếp nhận hồ sơ là Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp
nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm
việc bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 2: Phòng
tài nguyên môi trường tại địa phương sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực
địa cũng như thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Nếu hồ sơ đủ điều
kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
để Ủy ban nhân dân cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiến hành chỉnh
lý cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương.
Trường hợp không đủ
điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trả lời người dân bằng văn bản
và nêu rõ lý do tại sao không được chuyển đổi.
Bước 3: Thực
hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện hoàn tất công tác thẩm tra thẩm định và được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ thực hiện nộp các loại
phí, lệ phí và tiền chuyển đổi đất. Sau khi thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài
chính thì người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ/sổ hồng mới sau khoảng 3-5 ngày làm việc.
Thời hạn thực hiện
thủ tục hành chính về đất đai trong lĩnh vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất là
không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian này không bao gồm thời
gian để xem xét, xử lý đất sử dụng trái pháp luật hay thời gian trưng cầu giám
định. Trường hợp hồ sơ mà người sử dụng đất nộp lên chưa hợp lệ, đầy đủ thì
trong thời hạn 3 ngày cơ quan chức năng phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ
sơ bổ sung theo quy định.
Trên đây là điều kiện và thủ tục cụ thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Anh chị có đóng góp thêm hoặc cần hỗ trợ tư vấn đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành công!