Hai vợ chồng anh P
mua căn hộ ở Gò Vấp. Sau đó, hai vợ chồng cho gia đình anh Q thuê thời hạn hợp
đồng là 24 tháng, tiền thuê mỗi tháng 12 triệu.
 |
| CÂU CHUYỆN SỐ 4: CHỦ NHÀ BÁN NHÀ ĐANG CHO THUÊ KHÔNG ĐƯỢC SỰ ĐỒNG Ý CỦA BÊN THUÊ, AI ĐÚNG AI SAI? |
12 tháng sau, vợ chồng
anh P kinh doanh thua lỗ cần tiền và có người muốn mua lại căn hộ Gò Vấp của vợ
chồng anh với giá tốt nhưng yêu cầu chốt bán nhanh, sợ lỡ cơ hội tốt vợ chồng
anh P đã đồng ý bán căn hộ mà chưa được sự đồng ý của gia đình anh Q. Giao dịch
xong, vợ chồng anh P đến thương lượng với gia đình anh Q để lấy lại căn hộ giao
cho khách mua và hứa sẽ bồi thường tiền hợp đồng thuê, gia đình anh Q không đồng
ý chuyển nhà vì cho rằng chủ nhà không được phép bán nhà khi đang cho mình thuê
và 2 bên diễn ra tranh cãi, anh Q trong lúc tức giận đã đuổi vợ chồng anh P ra
khỏi căn hộ, gây xay xát nhẹ cho anh P. Vợ chồng anh P đã gửi đơn kiện anh Q vì
tội cố ý gây thương tích và chiếm giữ trái phép căn hộ của mình nhằm đòi lại
tài sản.
Vậy trong câu chuyện
trên chủ nhà bán nhà đang cho thuê sai hay người thuê sai khi không trả lại
nhà? Chúng ta cùng phân tích như sau:
Theo bộ luật dân sự (BLDS) 2015 quy định, chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở có
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là nhà ở theo quy định của pháp
luật.
❇ Tại Khoản 2 Điều 160 BLDS 2015 quy định:
"Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với
tài sản
" Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản
nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác."
Vì thế: vợ chồng
anh P sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó, có quyền thực hiện mọi hành vi (cho
thuê, bán,...) theo ý chí của mình đối với nhà ở đó nếu hành vi đó không trái với
quy định của pháp luật. Đồng nghĩa anh P có quyền bán căn nhà đó mà không cần
phải hỏi qua y kiến của người thuê.
❇ Tuy nhiên, tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì "chủ sở hữu bán nhà ở
đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc
bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã
thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho
thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê.
Trong thời hạn 30
ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu
nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác về thời hạn.
Như vậy: căn cứ quy
định trên thì bên thuê nhà là gia đình anh Q sẽ được quyền ưu tiên mua nhà ở
khi anh P bán nhà, nên anh P có nghĩa vụ phải thông báo cho bên thuê nhà về việc
bán nhà và các vấn đề liên quan như giá bán, hình thức,... để bên thuê nhà quyết
định.
Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo mà gia đình anh Q và vợ chồng anh P không ký hợp
đồng mua nhà thì anh P có quyền bán cho người khác.
❇ Ngoài ra, Tại Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Chủ sở hữu nhà chuyển nhượng nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn
thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng;
chủ sở hữu nhà ở mới có TRÁCH NHIỆM TIẾP TỤC thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã
ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
Như vậy: Căn cứ quy
định trên thì vợ chồng anh P bán nhà mà gia đình anh Q không mua nhưng hợp đồng
thuê nhà vẫn còn thời hạn hiệu lực, thì gia đình anh Q ĐƯỢC TIẾP TỤC THUÊ đến hết
hạn hợp đồng, bên mua nhà mới KHÔNG ĐƯỢC CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ trừ trường
hợp được gia đình anh Q đồng ý.
✴ Đối với hành vi vi phạm của vợ chồng anh P, nếu nhận thấy hành vi xâm
phạm đến quyền lợi, gia đình anh Q có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Gò
Vấp nơi cư trú yêu cầu giải quyết, bởi lẽ đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Từ các phân tích
pháp luật ở trên, Chúng ta có thể thấy việc vợ chồng anh P bán nhà đang cho
thuê không vi phạm pháp luật nhưng sai ở quy trình thông báo và ưu tiên mua nhà
cho gia đình anh Q. Đồng thời, vợ chồng anh P đã vi phạm hợp đồng thỏa thuận
thuê nhà với gia đình anh Q khi muốn lấy lại nhà trước thời hạn. Như vậy, gia
đình anh Q có thể yêu cầu vợ chồng anh P bồi thường hợp đồng thuê hoặc được
phép tiếp tục ở lại nhà cho đến hết hợp đồng thuê.
Nếu anh chị có đóng
góp thêm hoặc cần hỗ trợ tư vấn đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130
Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư
thành công và làm đúng pháp luật!