Đầu năm 2019, chị Q muốn mua một mảnh đất để tách thửa bán lại, chị tìm hiểu và quyết định cọc một nền đất gồm 40m2 đất
thổ cư, 250m2 đất ruộng kèm theo của anh H với giá 400 triệu. Theo thỏa thuận cọc, chị Q đã
chồng tiền đặt cọc là 200 triệu đồng cho anh H và hẹn 1 tháng sau sang tên công chứng sổ đất, chị Q sẽ trả nốt phần
còn lại cho anh H.
 |
| CÂU CHUYỆN SỐ 5: GIAO DỊCH ĐẤT BẤT THÀNH, TIỀN CỌC TÍNH SAO? |
Sau đó 15 ngày, UBND huyện nơi đất anh H ra quyết định về điều kiện tách thửa mới khiến mảnh đất chị Q mua không đủ điều kiện để tách thửa. Nhận được thông tin, chị Q liên hệ anh H đàm phán để lấy lại tiền đặt
cọc và muốn anh H đền bù thêm khoản lãi ngân hàng mà chị Q phải trả khi vay 200 triệu để chồng cọc cho anh H khi ký hợp đồng cọc. Anh H không đồng ý vì cho rằng việc giao dịch bất thành là do nguyên nhân ngoài ý muốn và anh chỉ trả lại đủ cọc cho chị Q. Hai bên tranh luận mãi với nhau nhưng vẫn không thỏa thuận được và quyết định đến gặp luật sư nhờ tư vấn xem ai đúng ai sai!
Vậy trong trường hợp giao dịch nhà đất bất thành, tiền cọc sẽ được giải quyết như thế nào theo quy định pháp luật?
Theo quy định tại
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao
cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện
thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một
khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.
Theo quy định này, giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc
đã tồn tại quan hệ đặt cọc nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất.
Do bên chủ đất không thể thực hiện việc chuyển giao đất hay có thể được hiểu là
từ chối việc chuyển giao nên theo quy định, chủ đất phải trả lại tiền đặt cọc
cho chị Q cộng với khoản tiền tương đương cọc là 200 triệu.
Tuy nhiên, pháp luật
cũng có quy định cho phép các bên được tự thỏa thuận về phương án xử lý tiền đặt
cọc nên yêu cầu của bạn về việc chủ đất phải chịu tiền lãi suất trong thời gian
từ khi nhận cọc cho đến bây giờ là hoàn toàn hợp pháp. Trường hợp bên chủ đất
không đồng ý với đề xuất này, theo quy định pháp luật, chủ đất phải thanh toán
thêm cho chị Q ngoài tiền đặt cọc số tiền 200 triệu đồng nếu
không đưa ra một phương án khác được bạn chấp thuận.
Theo Luật sư Bùi Quang Thu - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
Nếu anh chị cần đóng góp thêm hay cần hỗ trợ đầu tư có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư an toàn!