Anh B được giới thiệu mua
một căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36 triệu đồng/m2, so với mức giá 45-50
triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó thì giá này quá rẻ. Anh đến xem thực tế
thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này quy
hoạch đúng đất ở.
 |
| CÂU CHUYỆN SỐ 8: MUA NHÀ BỊ HUY HOẠCH, TÍNH SAO? |
Khi chủ nhà gửi Sổ nhà, anh thấy có hai dòng Ghi chú nho nhỏ ở dưới là: “Quy hoạch một phần đất ở và một phần đất giao thông được duyệt,...; lộ giới
hẻm dự kiến 5m”. Hỏi thì chủ nhà giải thích “hẻm hiện hữu 2m nên mở thành 5m sẽ mất 3x6=18m2 đất
thôi, nhưng nhà có hẻm 5m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2m. Và đây là nhà
cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây dựng kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối
đa nhiêu đây đất thôi”. Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100
– 200 triệu đồng để họ từ chối các người mua khác. Vì họ cần tiền trả ngân hàng nên
bán giá rẻ, do đó rất nhiều người hỏi mua.
Anh B lưỡng lự và tìm lý do để hẹn lại chủ nhà cọc vào lần gặp sau cách đó 3 ngày vì không rút tiền kịp, sau đó anh nhờ người quen chuyên môn kiểm tra lại thông tin huy hoạch của căn nhà. Kết quả trả về không ngờ tới là: Nhà này bị quy hoạch mở đường ở
phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền – Hướng
mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh. Theo bản đồ
quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì trong 132m2 đất trên chủ
quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94.97m2, chỉ còn lại
37.11m2.
Nếu anh B đặt cọc 100 – 200 triệu xong mới biết thông tin này và không muốn
mua nữa thì anh sẽ mất số tiền đặt cọc này. Hoặc nếu anh B chấp nhận mua
căn nhà này và chờ đất bị quy hoạch được nhà nước đền bù khi phóng đường thì
đơn giá đền bù nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá 36
triệu đồng/m2 mà anh B phải trả. Tuy nhiên, giá nhà anh B cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt
tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi quy hoạch (có thể 10 – 20
năm) anh B không thể xây dựng được gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần
diện tích đã mua.
Đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ
tiền của mình!
Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/đất của họ nhưng không bao giờ
họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để
tìm hiểu và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua, họ chỉ cần giao dịch được thực
hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua nhà đất, người
mua cần tự chủ động thực hiện các bước kiểm tra sau:
1. Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị quy hoạch mất
Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền mà
không chú ý phần diện tích sẽ bị quy hoạch mất. Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ
không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện
tọa độ vị trí. Nếu người bán gửi anh chị chủ quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ
hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này. Một số chủ quyền mới mấy năm gần đây cũng thể hiện luôn phần đất nào được phép
sử dụng, phần đất nào bị quy hoạch mất.
Tuy nhiên, cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào
diện tích trên sổ không phát hiện được. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ quy hoạch
trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố mới phát hiện ra.
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch
trực tuyến
Dùng tọa độ vị trí của nhà
đất ở trên, nhập vào link kiểm tra quy hoạch TP. HCM để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có
thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên sổ nhưng sẽ không cập nhật mới nhất
bằng tọa độ. Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì quy hoạch thực
tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm cập nhật của bản đồ đã cũ.
3. Kiểm tra kỹ tại Cơ quan quản lý chuyên môn
- Hỏi trực tiếp phòng Quản lý
Đô thị Quận huyện.
Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ
có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng
người hỏi rất đông nên khâu này trên Quận/huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ
hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do mua chậm chân hơn người khác. Vậy chọn
lựa: “Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được” hay “Nhanh để chắc mua được
nhưng có thể bị lầm” là quyết định của bạn.
- Xin văn bản trả lời về chứng
chỉ quy hoạch trên quận/huyện.
Cách này tương tự như cách trên,
nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND quận/huyện trả lời bằng
văn bằng Chứng chỉ quy hoạch. Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về bất
động sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3
tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà đất hợp tác mới hỏi được (vì phải
chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được).
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng chỉ quy hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm
trả lời, sau đó nếu quy hoạch thay đổi anh chị vẫn bị “dính chưởng”. Do đó, anh chị phải lên UBND Quận
xin Văn bản chứng chỉ quy hoạch mới nhất hoặc gần nhất với thời gian tối đa không quá 6 tháng.
- Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua nhà đất trong thời gian kiểm tra quy hoạch
Việc thực hiện các bước kiểm tra kỹ phải mất thời gian 1 – 3 tuần, anh chị sẽ có nguy cơ
vuột mất cơ hội mua nếu bất động sản nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt,
chúng ta có thể cân nhắc làm như sau:
Kiểm tra nhanh bước 1, 2.
Đặt cọc cho người bán, nhưng ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng Quản lý
đô thị kiểm tra thông tin hoặc nếu tốt hơn đề nghị người bán hợp tác xin chứng
chỉ quy hoạch. Nếu kết quả bất động sản thực tế không giống như giao kèo thì người bán phải
trả hoặc đền cọc. Nếu bất động sản đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và
người bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác.
Lời khuyên của tôi: Thay vì chờ người
bán đàng hoàn, không lừa mình thì anh chị hãy tự bảo vệ
mình trước. Bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng và hết sức cẩn thận
trong việc mua nhà đất lần đầu.
Nếu anh chị có đóng góp thêm hoặc cần hỗ trợ tư vấn đầu tư đất
nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành
công và an toàn!