Tại sao cùng một khu vực, cùng một Dự án Bất động sản hoặc thậm chí 2 nền đất nằm sát nhau nhưng có người mua lại lời nhiều, có người lại lời ích hoặc thậm chí bị lỗ vốn? Đôi khi trong đầu tư, “Tiểu tiết” lại quyết định thành công của một thương vụ đầu tư Bất động sản lớn! Sau đây, tôi xin chia sẻ với anh chị đầu tư 4 “Tiểu tiết” mà không phải nhà đầu tư Bất động sản nào cũng biết.
 |
| KINH NGHIỆM SỐ 7: NHỮNG CHIẾN THUẬT SAI LẦM KHÔNG PHẢI NHÀ ĐẦU TƯ BĐS NÀO CŨNG BIẾT |
1. Dự án chỉ đẹp
khi "đứng một mình"
Khi quỹ đất trung tâm khan hiếm và giá đắt đỏ, nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài
chính không đủ mạnh muốn giảm giá đầu vào sẽ dịch chuyển ra xa trung tâm hơn. Để
thu hút khách hàng, chiến lược của chủ đầu tư có thể là vẽ ra các tiện ích nội
khu hấp dẫn. Tuy nhiên, có những vấn đề nằm ngoài tầm kiểm soát của các chủ đầu
tư, chẳng hạn như trình độ dân trí, tình trạng ô nhiễm môi trường, cấp thoát nước,
giao thông, mật độ dân cư… ở xung quanh. Vị trí Bất động sản mới là yếu tố số 1 quyết định tiềm năng sinh lời của Bất động sản đó!
Những giá trị cộng
hưởng này có thể sẽ là những yếu tố làm giảm giá trị của dự án. Do đó, nhà đầu
tư muốn chắc ăn với suất đầu tư nhất thiết phải đưa ra những đánh giá toàn diện
nhất, không chỉ về chất lượng, tiện ích ngay trong dự án mà còn cần tính đến hiện
trạng khu vực, giá trị kết nối với những dự án xung quanh hay khả năng hình
thành một cộng đồng liên kết mới.
Một vấn đề khác xảy
ra khá phổ biến là có nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung làm xong phần nhà ở để bán
ra, thu tiền về mà “bỏ quên” các tiện ích được giới thiệu ban đầu. Đây là lý do
có không ít người mua nhà phải tập trung căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư sớm
hoàn thiện tiện ích đúng như cam kết.
2. Xét tính cạnh
tranh ngay trong dự án
Không ít người cho rằng “mức độ dày của ví cần tỷ lệ thuận với mức độ liều”.
Tuy nhiên, thực tế, sự liều lĩnh vẫn cần dựa trên căn cứ. Một trong những căn cứ
mà nhà đầu tư không thể không tính đến là tính cạnh tranh của sản phẩm. Không
chỉ cạnh tranh với các dự án khác mà sự cạnh tranh trong chính dự án cũng là điều
mà anh chị cần xem xét.
Chẳng hạn anh chị muốn đầu tư nhà phố thương mại, chọn khu vực sầm uất, đông dân cư nhưng chủ
đầu tư cũng xây dựng trung tâm thương mại ngay trong dự án này thì liệu có ảnh
hưởng đến hiệu quả đầu tư hay không? Trong trường hợp này, có rất nhiều nhà đầu
tư chỉ quan tâm đến nguồn cung nhà phố thương mại khu vực xung quanh có dư thừa
không, tỷ lệ bỏ trống của những sản phẩm này có nhiều không... Một trường hợp khác đối với Dự án đất nền là tính cạnh tranh về thanh khoản của số lượng nền đã bán và còn của Chủ đầu tư, lượng sản phẩm của Chủ đầu tư còn nhiều tức là nền đất của anh chị rất khó có thể bán ra.
3. “Ăn theo” dự án
càng lớn thì càng khả thi?
Câu chuyện người người nhà nhà nhảy vào đầu tư nhà đất ăn theo dự án lớn như dự
án sân bay Long Thành (Đồng Nai) hay đô thị thông minh ở Đông Anh (Hà Nội)...
khiến giá bất động sản “nhảy múa” không phải là chuyện lạ trong những năm gần
đây. Nhiều nhà đầu tư mặc định rằng cứ chạy theo dự án càng lớn thì tỷ lệ thành
công càng cao. Tuy nhiên, thành công hay không còn phụ thuộc vào tính khả thi của
loại hình Bất động sản mà anh chị muốn tham gia.
Chẳng hạn, nếu
không phải sân bay nằm gần trung tâm thành phố như Đà Nẵng, TP.HCM, Hà Nội... thì liệu có
nhiều hành khách tìm thuê nhà, căn hộ hay khách sạn ngay cạnh sân bay hay
không? hoặc có nhiều người sẽ chọn mua đất xây nhà ở gần sân bay không khi khu
vực này sẽ thường xuyên ồn ào? Hoặc nhà đất ngay sát các bến xe liệu có khiến
người mua e ngại về tính an ninh, ô nhiễm, tiếng ồn… so với nhà đất cách bến xe
không quá xa hay không? Những điểm cộng dưới cái nhìn của nhà đầu tư rất có thể
trở thành nhược điểm để người mua ép giá. Lúc này, những công trình dịch vụ sử
dụng thường xuyên như trường học, siêu thị… sẽ được đánh giá cao hơn để
"ăn theo". Lời khuyên của tôi là: Hãy đặt anh chị vào vị trí của khách mua lại sản phẩm của mình đầu tư để xem xét loại hình mình muốn đầu tư có tính khả thi hay không? Đừng chỉ đầu tư vì mình thích!
Một câu hỏi khác mà
nhà đầu tư cũng cần trả lời là khi những công trình, dự án lân cận được xây dựng
là liệu sản phẩm của mình có bị ảnh hưởng không, có bị che khuất, bị mất giá hoặc
tăng tính cạnh tranh hay không...
4. Nhà đầu tư cũng
là nhà tâm lý
Chiến thuật tâm lý đánh trúng khách hàng không chỉ cần áp dụng khi lựa chọn sản
phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng mà còn cần thiết khi tìm thông tin kiểm chứng.
Từng nhóm đối tượng khách hàng sẽ có tâm lý lựa chọn sản phẩm khác nhau. Nhà đầu
tư hướng đến các gia đình Việt Nam thường đánh mạnh vào những tiện ích như gần
trường học, siêu thị, giao thông thuận tiện nhưng nếu đối tượng hướng đến là những
người nước ngoài đến Việt Nam làm việc thì thông thường nhóm khách hàng này sẽ
lựa chọn những khu vực tạo được tính cộng đồng người nước ngoài, có các dịch vụ,
tiện ích phù hợp với văn hóa, lối sống của họ, không chú trọng đến hướng và
phong thủy...
Khi tìm hiểu, kiểm
chứng thông tin, để đảm bảo nhận được luồng thông tin đa chiều, không chỉ hoàn
toàn là thông tin tốt, nhà đầu tư ngoài việc khai thác từ chính môi giới sản phẩm
này thì cũng cần hỏi từ các môi giới bán sản phẩm cạnh tranh, hoặc đóng vai người
mua để tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn khác. Chính những mâu thuẫn lợi ích từ
các nguồn thông tin khác nhau sẽ cho nhà đầu tư biết được nhiều thông tin khác
nhau. Lời khuyên của tôi là anh chị nên tìm kiếm thông tin đa chiều trước khi quyết định chọn Bất động sản đầu tư. Tìm hiểu nhu cầu thị trường và đáp ứng nhu cầu đó anh chị sẽ có những thương vụ đầu tư thành công lớn!
Nếu anh chị có đóng
góp thêm hoặc cần hỗ trợ đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành công
và an toàn!