Ngày 4/8/2020, bà Như đang có nhu cầu mua nhà trên đường O, phường D, Quận A, TP. HCM, trên internet bà Như thấy tin rao của ông Hoàng rao bán căn nhà vị trí đẹp, giá 2.3 tỷ đồng phù hợp với nhu cầu của mình nên hẹn ông Hoàng đến xem nhà. Xem nhà xong, bà Như ưng ý và quyết định cọc 10% giá trị căn nhà. Theo thỏa thuận đặt cọc thì bà Như sẽ đặt cọc 230 triệu trong 24h và sau 30 ngày hẹn công chứng sang tên sổ tại phòng công chứng của phường D. Ngày 5/8/2020, bà Như mang tiền cọc đến nhà ông Hoàng đặt cọc, ông Hoàng mang sổ nhà bản sao có công chứng cho bà Như xem, bà Như chưa có kinh nghiệm mua nhà nên chỉ xem thấy sổ đứng tên ông Hoàng, đúng thông tin thì tiến hàng giao tiền cọc, đồng thời hẹn đúng 30 ngày sau công chứng tại phường D sẽ chồng tiền đủ. Đến hẹn, bà Như mang tiền đến phòng công chứng nhưng chờ mãi không thấy ông Hoàng đến làm thủ tục, bà vội gọi điện cho ông Hoàng nhưng không liên lạc được. Bà Như suốt ruột, vội đến nhà ông Hoàng như nhà khóa cửa không có ai, hỏi thăm hàng xóm thì vỡ lẻ ra ông Hoàng đã mang căn nhà đi thế chấp ngân hàng. Bà Như ngậm ngùi, chua xót số tiền cọc của mình! Đây là một câu chuyện thường gặp trong rất nhiều câu chuyện liên quan đến mua nhà đất thế chấp. Vậy có nên hay không khi mua nhà đất thế chấp?
Khi ông Hoàng nhận cọc để bán nhà cho bà Như, ông không thông báo với ngân hàng. Điều này vi phạm Luật dân sự 2005, Khoản 4, Điều 348: Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 349 của Bộ luật này. Khoản 4, Điều 349: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
Nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua nhà không được công nhận. Khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế 1 số quyền của chủ sở hữu trong đó có thẩm quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 321, Bộ Luật Dân Sự năm 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán.
THỦ TỤC TIẾN HÀNH KHI MUA NHÀ ĐẤT THẾ CHẤP
Theo Luật sư Hảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An), mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì vậy, người mua cần liên hệ với Ngân hàng để nắm rõ thủ tục, đưa ra phương án hợp lý nhất. Thông thường khi tiến hàng mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng. lập biên bản thỏa thuận ba bên. Quy trình như sau:
Bưới 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng mà tài sản người bán thế chấp và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài sản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên mua tài sản sẽ cùng ký với nhau. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà đất nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền nợ + lãi ngân hàng của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại sổ nhà đất cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận việc thanh toán khoản tiền mua nhà đất còn lại sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản đảm bảo khác cho nhà đất đang thế chấp, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, người mua sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, bên bán sẽ thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản đảm bảo bằng một tài sản đảm bảo khác, giải thế chấp để bán cho người mua. Khi nhận được sổ nhà đất, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán bình thường.
Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro, Luật sư Hảo khuyến khích.
Nếu anh chị cần đóng góp ý kiến trực tiếp hoặc cần hỗ trợ đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0907521737 Mr. Morning.
Chúc anh chị đầu tư thành công và an toàn!