❤ KINH NGHIỆM SỐ 2: 7 NGUYÊN TẮC VÀNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN ❤

tháng 8 05, 2020 Kinh Nghiệm Đầu Tư BĐS 0

Đầu tư bất động sản có rất nhiều phân khúc như căn hộ, đất nền, nhà phố, nhà hẻm, nhà phố biệt thự liền kề, condotel, nghỉ dưỡng,... Tuy nhiên, loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhất luôn là đất nền về cả số lượng giao dịch và thị phần. Bởi đặc điểm của đất nền có chi phí đầu tư rẻ, không tốn chi phí xây dựng, phù hợp với nhu cầu nhiều người, tính thanh khoản ổn nhất trong các phân khúc và cuối cùng là tâm lí "ăn chắc mặc bền" của đa phần người Việt. Vậy lựa chọn sản phẩm bất động sản như thế nào để đảm bảo đầu tư lợi nhuận cao, thanh khoản tốt và an toàn cho nhà đầu tư?

Sau đây, tôi xin chia sẻ với anh chị 7 nguyên tắc mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản đất nền nào đã kiếm được lợi nhuận đều áp dụng. Chúng ta cùng theo dõi tiếp nhé!

1. Chọn bất động sản đất nền có vị trí kết nối tốt

Yếu tố tiên quyết, quan trọng nhất quyết định tiềm năng tăng giá sau này của đất nền là vị trí, vị trí và vị trí! Đây là cơ sở đầu tiên để anh chị lựa chọn khu vực bất động sản đất nền để đầu tư. Vị trí kết nối bất động sản đất nền là khả năng kết nối giao thông của bất động sản đó với các khu vực khác, đặc biệt là các trung tâm giao thương kinh tế. Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân, họ mắc một sai lầm đó là họ chọn lựa các bất động sản đất nền rất đẹp nhưng tại vị trí không có giao thông kết nối thuận tiện, như vậy dẫn đến tiềm năng tăng giá là không có, khả năng chôn vốn trong thời gian dài.

Một số cách nhận biết một bất động sản có vị trí kết nối tốt: ông cha ta có câu: Nhất cận thị, Nhị cận giang, Tam cận lộ. Câu nói ấy rất đúng! Anh chị khi chọn bất động sản nên xem xét vị trí bất động sản đất nền mình muốn mua có gần THỊ (trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính, chợ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp... ), gần GIANG (kênh, hồ, sông, biển) hoặc gần LỘ (các tuyến đường liên xã, liên tỉnh, nút giao cao tốc, quốc lộ,.. vị trí này sắp tới có mở rộng đường ra không). Anh chị có thể thấy các bất động sản gần trung tâm, gần hồ, sông như City land, Vinhomes Central Park, Lakeview, The Venica là những dự án bất động sản đều tăng giá mạnh, từ 2-3 lần, đơn giản là vì nhu cầu của người mua ở thích vị trí này rất nhiều.

2. Chọn bất động sản đất nền có mật độ dân cư tương đối

Một nhà đầu tư mua lô đất dự án tại vị trí được công ty phát triển giới thiệu là dự án rất đẹp trong tương lai 3-5 năm nữa. Nhưng thực sự đó chỉ là một khu đất trong một rừng cao su vừa được đốn hạ, làm hạ tầng ở mức độ rất sơ sài. Khi anh chị mua những dự án như vậy, chủ đầu tư không đủ thực lực một khi chậm trễ tiến độ dự án, khả năng chôn vốn của anh chị rất cao, có khi anh chị phải bán lỗ để thu vốn về.

Như vậy, với nguyên tắc số 2 mua đất ở nơi có mật độ dân cư tương đối nhưng không được nhiều sẽ giúp cho nhà đầu tư giải quyết được một vấn đề quan trọng là đảm bảo tính thanh khoản bất động sản. Khi mà mật độ dân cư càng tăng lên ở khu vực đó thì lúc đó cũng tương ứng với việc là đất nền của chúng ta có giá tăng theo thời gian và có người muốn mua lại.

3. Mua đất nền có pháp lý hoàn chỉnh

Nhà đầu tư thiên tài Warren Buffett có 2 lời khuyên về đầu tư tốt nhất đó là: "Không bao giờ làm mất tiền" và lời khuyên 2 là đừng bao giờ quên lời khuyên 1. Pháp lý đảm bảo tính an toàn cho nhà đầu tư, trong trường hợp này đó là bất động sản đất nền có sổ hồng hoặc sổ đỏ có giá trị sử dụng và quy hoạch đất sạch. Nhờ có tính pháp lý của bất động sản giúp cho nhà đầu tư tránh được rủi ro mất trắng tiền khi đầu tư. Tuy nhiên, một số ngoại lệ anh chị có thể xem xét thêm là đất nền dự án của các chủ đàu tư lớn như Đất xanh, Novaland, Becamex hay Hưng Thịnh thì cần show ra các giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chủ trương, quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng,... thì có thể yên tâm xuống tiền vì các chủ đầu tư lớn họ sẽ làm chuẩn tránh mất uy tín, cộng thêm mua giai đoạn đầu các chủ đầu tư này sẽ có lợi thế là giá tốt, chiết khấu,...

Nhà đầu tư cá nhân thường phân vân giữa giá cả và pháp lý. Tuy nhiên khi anh chị mua bất động sản mà giá rất rẻ hoặc góp tiền theo tiến độ, theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc… mà không phải hợp đồng mua bán thì rủi ro lớn nhất mà anh chị có thể gặp là đơn vị phát triển dự án không thể hoàn thành dự án và ra được sổ hồng theo như cam kết trong hợp đồng. Đó là rủi ro lớn cho anh chị.

4. Nhà đầu tư nên biết định giá đất nền

Anh chị thường không có nhiều thời gian để đi khảo sát giá cả xung quanh của bất động sản anh chị muốn mua. Điều đó dễ dẫn đến một sai lầm đó là anh chị mua bất động sản giá cao hơn giá trị thực của bất động sản tại thời điểm đó. Theo đó dẫn tới rủi ro, nếu tương lai gần mà anh chị muốn bán thì không bán được vì đã mua với giá rất cao. Tôi có chia sẻ 3 phương pháp định giá bất động sản, anh chị có thể xem ở bài chia sẻ trước.

Chúng ta có thể kiếm lời khi mua, không hẳn sẽ kiếm lời khi bán. Nguyên tắc này được hiểu, trong một điều kiện thị trường bình thường, một lô đất nhà đầu tư bán 2 tỷ đồng, một anh A mua với giá 1,5 tỷ, anh B mua giá 1,7 tỷ thì sẽ có mức độ lợi nhuận khác nhau. Ở trường hợp này anh A có mức lợi nhuận tốt hơn so với anh B bởi vì anh A mua với một mức giá tốt hơn anh B.

5. Chọn bất động sản có tính thanh khoản tốt

Đây chính là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản. Trong trường hợp anh chị mua bất động sản đó và có nhu cầu chuyển đổi thành tiền mặt là phải ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn phải tìm được người mua cho bất động sản mà anh chị muốn bán.

Điều này quan trọng khi thị trường có sự biến động và anh chị muốn thoái vốn thì tính thanh khoản là nguyên tắc giúp anh chị có thể thu hồi tiền để có thể đầu tư những nơi khác.

Tuyệt đối không chạy theo đám đông, anh chị cần nhìn nhận tiềm năng bằng các con số. Sai lầm này thường gặp khi anh chị là nhà đầu tư mới vào thị trường, thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm chạy theo sóng vì lòng tham thì khả năng cao là anh chị chính là người đu đỉnh bất động sản, nếu anh chị dùng thêm tiền vay nữa thì thực sự quá rủi ro. Do vậy, anh chị nên giữ vững được lí trí khi xuống tiền 1 thương vụ bằng cách xem xét các yếu tố tiềm năng tăng giá của bất động sản đất nền. Đầu tư không phải là canh bạc đỏ đen!

6. Cân đối bài toán tài chính khi đầu tư

Nếu đầu tư bất động sản là đất nền ở các khu vực xa thì khoản tiền đó nên là khoản tiền nhàn rỗi, trong khoảng thời gian ít nhất từ 6 tháng đến 1 hoặc 2 năm. Anh chị đừng nên hoạch định một kế hoạch quá ngắn nếu đầu tư đất nền vùng ven. Bởi vì trong cơn sốt đất vừa qua ở Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Lạt, Đà Nẵng và nhiều nơi khác những nhà đầu tư hoạch định kế hoạch tài chính trong khoảng thời gian quá ngắn dễ dẫn đến vấn đề khi mà thị trường biến động, khủng hoảng.

Điều kiện tài chính của anh chị cũng có một điều rất cần lưu ý, chỉ nên vay không quá 50% tổng giá trị lô đất định đầu tư. Bởi vì trong trường hợp thị trường lập tức biến động không tốt. Anh chị không thể thoát hàng được, vẫn có thể có kế hoạch dự phòng. Đó là dự phòng nguồn vốn xoay sở để trả lãi cho ngân hàng hoặc là anh chị không bị động bởi vì còn cần tài chính cho các kế hoạch khác trong cuộc sống.

7. Đầu tư theo đội nhóm

Ngày hôm nay thị trường đã có những thay đổi rất lớn so với cách đây 5 năm, 10 năm. Câu chuyện là một nhà đầu tư cá nhân đơn độc đi vào trong thị trường, không có sự hỗ trợ, không có sự liên kết không có sự giúp đỡ của những người khác ở trong đội nhóm là một điều hết sức nguy hiểm.

Một đội nhóm đầu tư ở đây thì nên có một luật sư, một chuyên gia về thị trường để có thể hỗ trợ, giúp đỡ nhà đầu tư trong quá trình gặp khó khăn hay khúc mắc những vấn đề trong quá trình đầu tư.

Ngạn ngữ châu Phi có câu “Muốn đi nhanh hãy đi một mình, muốn đi xa thì phải đi cùng nhau”. Nguyên tắc đội nhóm là nguyên tắc quan trọng đối với nhà đầu tư bất động sản cá nhân.

Nếu anh chị cần đóng góp ý kiến trực tiếp hoặc cần hỗ trợ đầu tư đất nền có thể liên hệ tôi qua Zalo 0965421130 Mr. Morning.

Chúc anh chị đầu tư thành công!